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¿Cuándo necesita licencia de construcción para realizar mejoras en su PH?
07 Oct 2019
Correcta administración de propiedad horizontal

 

Las licencias de construcción no son solo necesarias cuando se pretende desarrollar una construcción completa, sino que también son obligatorias para algunos casos de modificaciones, adecuaciones o demoliciones dentro del espacio determinado de la ciudad, la cual está sujeta al Plan de Ordenamiento Territorial. Este es un tema que, al constituirse como persona jurídica, debe ser gestionado directamente desde la administración de la propiedad horizontalen el caso de que las construcciones se desarrollen en las zonas comunes.

 

Es conveniente aclarar que cuando las obras se llevan a cabo en las zonas privadas de cada inmueble, le corresponde al propietario gestionar la licencia de construcción, pero bajo respectiva aprobación de la asamblea de copropietarios. 

 

Las licencias de construcción pueden ser solicitadas en la Curaduría Urbana más cercana del lugar, presentando el formulario y los certificados necesarios, como el de existencia y el de representación legal, y los documentos que indiquen las modificaciones, ampliaciones o construcciones que se vayan a desarrollar.

La reglamentación sobre las licencias urbanísticas de construcción se contempla en cuatro documentos específicos, en los cuales se detallan las modalidades, especificaciones, requisitos y proceso de solicitud, estos son el Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, el Decreto 1197 de 2016, la Ley 1796 de 2016, Decreto 1203 de 2017 y la Resolución 0462 de 2017 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.

 

Las modalidades de licencias de construcción que aplican a renovaciones y que se deben tener presentes en la gestión de propiedades son:

 

• Ampliación: esta se debe solicitar cuando se pretende incrementar el área construida de la edificación, que incluye la sumatoria de las superficies de los pisos techados, es decir, las azoteas y áreas sin cubrir se excluyen.

 

Es importante considerar que siempre que hay a un incremento del área construida (tanto en zonas comunes como privadas) esta, ampliación debe ser previamente aprobada por la asamblea y posteriormente tramitada la licencia. En tanto que una mayor área da lugar a un incremento en el coeficiente de propiedad y por consiguiente  se requerirá una modificación de los coeficientes estipulados en el Reglamento de Propiedad Horizontal; lo cual, además, está sujeta a aprobación de la asamblea. 

 

• Adecuación: es la autorización que le permite a una propiedad horizontal cambiar el total o una parte del uso de la edificación, garantizando que la construcción original se mantendrá parcial o totalmente.

 

• Modificaciones: cuando se pretende reformar el diseño arquitectónico o estructural del inmueble sin que su área total aumente.

 

• Restauración: esta aplica especialmente a las construcciones con valores estéticos, históricos o simbólicos, y se debe solicitar cuando se desean llevar a cabo obras que permitan recuperar o adaptar toda la propiedad o una parte de ella, con el objetivo de conservar ese valor.

 

• Reforzamiento estructural: cuando la propiedad requiere una intervención en la estructura para adaptarse a la reglamentación de seguridad sismoresistente vigente en Colombia.

 

• Cerramiento: es la autorización necesaria para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.

 

• Demolición: para derribar parcial o totalmente una o varias edificaciones existentes en la propiedad. Esta licencia se debe tramitar con otra modalidad que permita identificar el fin de la demolición. 

 

¿Cuándo no son necesarias las licencias?

 

Si las mejoras contemplan obras de mantenimiento o reparaciones locativas, es decir, las que se implementan para mantener el inmueble en condiciones adecuadas de higiene y decoración sin que estas afecten la estructura, la distribución, las características funcionales  y volumétricas del área.

 

Es importante que todas las mejoras que se realicen estén sujetas y cumplan con el reglamento de la propiedad horizontal y las normas aplicables a cada tipo de activo, ya sea residencial, mixto o comercial; considerando que la Ley 0675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, indica que “Las reformas de las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la Junta de Copropietarios... Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria Cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos Administradores”.    

 

Cualquiera que sea la remodelación y mejora que desee hacer en su propiedad, OIKOS Dimensión Vertical la podrá gestionar adecuadamente dentro de nuestra administración inmobiliaria, porque contamos con los profesionales idóneos para hacerlo crecer.

 

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